📏 국민평형(전용 85㎡) 초과 시 달라지는 세금 및 규제¶

대한민국 주택 시장에서 전용면적 85㎡(약 25.7평, 보통 공급면적 33~34평형)는 이른바 '국민주택규모(국민평형)'로 불리며, 이를 초과하느냐 이하냐에 따라 세금 및 규제에 큰 차이가 발생합니다.

면적이 85㎡를 초과할 경우 주요하게 달라지는 세금 및 불이익에 대해 정리합니다.

1. 부가가치세 (VAT) 10% 부과¶

가장 크고 직접적인 차이는 부가가치세(VAT)의 부과 여부입니다.

전용 85㎡ 이하 (국민주택규모 이하)
- 조세특례제한법에 따라 국민 주거 안정을 위해 건물 가격에 대한 부가가치세가 면제(면세)됩니다.
전용 85㎡ 초과
- 주택을 분양받거나 신축할 때, 토지 가격을 제외한 건축비(건물분)에 대해 10%의 부가가치세가 과세됩니다.
- 이로 인해 같은 단지, 비슷한 층수라도 84㎡와 85㎡를 초과하는 평형(예: 99㎡, 114㎡) 사이에는 분양가나 매매가에서 VAT 10%만큼의 큰 가격 단층이 발생하게 됩니다.

주택을 매수할 때 내는 취득세에도 85㎡를 기준으로 차이가 납니다. 취득세 자체의 세율은 거래 금액에 따라 정해지지만, 여기에 부가적으로 붙는 농어촌특별세(농특세)의 유무가 면적에 따라 결정됩니다.

전용 85㎡ 이하
- 취득세 + 지방교육세(0.1%)만 부과됩니다.
- 농어촌특별세 비과세.
전용 85㎡ 초과
- 취득세 + 지방교육세(0.1%) + 농어촌특별세(0.2%)가 부과됩니다.
- 즉, 주택 구입 시 납부해야 하는 총 취득세율이 0.2%p 증가합니다. (다주택자 중과세율 적용 시 농특세율도 더 올라갈 수 있습니다.)

예시 (1주택자, 6억 원 이하 주택 매수 시) * 85㎡ 이하: 취득세율 총 1.1% (취득세 1% + 지방교육세 0.1%) * 85㎡ 초과: 취득세율 총 1.3% (취득세 1% + 지방교육세 0.1% + 농특세 0.2%)

새 아파트 청약을 넣을 때도 85㎡를 초과하면 규칙이 달라집니다.

청약 가점제/추첨제 비율
- 85㎡ 이하: 무주택 실수요자를 보호하기 위해 가점제 비율이 매우 높습니다 (투기과열지구 100%, 청약과열지역 75% 등).
- 85㎡ 초과: 1주택자 등도 갈아탈 수 있도록 추첨제 비율이 상대적으로 높습니다 (투기과열지구 50% 추첨제, 그 외 지역은 100% 추첨제 등). 가점이 낮다면 오히려 85㎡ 초과를 노리는 것이 전략이 될 수 있습니다.
청약 통장 예치 기준 금액
- 청약 1순위 자격을 얻기 위한 통장 예치금이 면적 구간별로 다릅니다. 85㎡ 초과 평형에 청약하려면 지역에 따라 더 높은 금액(예: 서울/부산 기준 85㎡ 이하 300만 원, 102㎡ 이하 600만 원 등)이 미리 예치되어 있어야 합니다.

최근 유행하는 주거용 오피스텔(아파텔) 역시 85㎡를 기준으로 중요한 세금 차이가 있습니다.

과거에는 주거용 오피스텔이라 하더라도 바닥난방 설치 허용 기준이 전용 85㎡ 이하였으나, 현재는 120㎡까지 완화되었습니다.
하지만 세금 측면에서, 전용 85㎡ 이하의 오피스텔은 요건을 충족하면 주택임대사업자 등록 시 취득세 감면 등의 혜택을 받을 수 있는 반면, 85㎡를 초과하면 이러한 세제 혜택 대상에서 제외되는 경우가 많습니다.